2023년 6월 기준 수도권 아파트 전월세전환율 상승하는 이유

전월세전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 전세 1억을 월세로 바꾼다면 얼마의 월세를 내야 하는지 계산할 때 사용되는 비율입니다. 전월세전환율은 2021년 12월 이후 지속적으로 상승 중인데요 전월세전환율이 상승하는 이유는 무엇일까요? 

 

2023년 6월 통계 전월세전환율을 얼마일까?

먼저 현재 아파트 전월세전환율을 살펴보겠습니다. 통계청에서 발표한 내역이 2023년 6월이 마지막이기 때문에 이걸 기준으로 살펴보겠습니다. 이후 금리가 변동된 게 없으니 현재도 비슷할 거라 생각됩니다.

2023년 6월 기준으로 수도권 아파트의 전월세전환율은 5.3%입니다. 2021년 연말 전월세전환율은 4.3%로 현재 1% 상승했습니다.

전월세전환율표

좀 더 세부적으로 살펴보면, 서울 아파트의 경우 4.8%이고 경기도의 경우 5.5% 인천광역시는 6%입니다. 전월세전환율의 경우 지방으로 갈수록 높아지는 경향이 있습니다. 그 이유는 지방의 경우 시세차익 보다는 임대수익을 추구하는 경향이 있기 때문에 임대수익률이 높은 편이라 그에 따른 전월세전환율도 높습니다.

전월세전환율 계산 방법

전월세전환율 계산은 1억을 기준으로 생각하면 쉽습니다. 1억에 전월세전환율이 4.8%라는 건 1억 보증금을 월세로 돌리면 40만원입니다.

1억 * 4.8%  = 480만 원 / 12개월 = 40만 원

 

그럼 1억 전세를 살다가 전월세전환율 4.8%를 적용해서 보증금 5000만 원에 월세로 돌리는 걸 계산해 봅시다.

위 계산에서 절반만 월세로 돌린다고 보면 되겠죠? 그럼 계산 결과는 보증금 5천에 월 20만 원 월세가 됩니다.

 

전세 1억 = 보증금 5천 + 월세 20만원

 

직접 계산이 어려우신 분들은 네이버에서 "전월세 전환 계산기"에서 계산해 보시면 되겠습니다.

전월세 전환 계산기

전월세전환율이 상승하는 이유는?

전월세전환율이 상승하는 이유는 무엇일까요? 이건 임대사업자 수익률과 연관이 있다고 보면 되는데요 임대사업자가 기대하는 수익률은 투자금을 은행에 예치했을 때 얻을 수 있는 수익 + 초과 이익을 기대하고 임대를 하게 됩니다. 임대수익으로 은행 예금 이자 정도 벌린다면 아무도 임대사업을 하지 않겠죠?

이 과정에 보통은 대출을 일으켜서 임대 사업을 합니다. 레버리지 효과를 누리기 위해서죠. 그렇게 되면 기대 임대수익은 대출이자 + 마진이 되게 됩니다. 이 얘기는 바로 기준 금리가 상승하면 임대사업자들은 월세를 올려야 자신의 마진을 유지할 수 있게 된다는 뜻입니다.

 

즉 금리의 상승이 전월세전환율 상승을 만들어낸 것입니다.

 

전월세전환율은 계속 상승할 수 있을까?

불가능합니다. 전월세전환율은 정부에서 법정 상한을 정하고 있습니다. 10% 이하 또는 기준 금리에 2% 더한 것 중에 낮은 걸로 선택해야 합니다. 현재 한국의 기준 금리는 3.5%로 10%와 3.5% + 2%= 5.5% 중 낮은 걸로 적용해야 합니다. 아무리 금리가 올라도 10% 상한이 있기 때문에 10% 이상으로 적용될 수 없습니다.

하지만 현실에선 이게 딱 지켜지진 않습니다. 10% 육박하는 전월세전환율이 적용되는 지역도 있습니다. 이걸 어긴다고 하더라도 별 다른 제재가 없기 때문에 잘 지켜지지 않는 게 현실입니다.

과도한 전월세전환율이 적용되어 월세를 낸 경우엔 집주인을 상대로 반환 청구를 할 수 있는데 소송을 해야 합니다. 그리고 이것도 기존 계약에 대한 전환일 땐 가능하고 신규로 계약을 체결할 땐 적용되지 않습니다.

 

결론

전월세전환율은 단순히 보증금 전환 시 계산에 필요하기도 하지만, 전세를 선택할 지 월세를 선택할지 기준이 되기도 합니다. 전월세전환율 보다 전세대출금리가 낮다면 임차인 입장에선 전세를 선택하는 것이 주거 비용이 적게 드는 방법입니다.