소액임차인 최우선변제금액 개념 설명

소액임차인 최우선변제금액 아시나요? 전;월세 계약시 반드시 알아야 하는 개념인데요, 전.월세를 산다는 건 내 집에서 거주하는 것이 아니기 때문에 집주인의 재정 상태에 따라서 내 보증금이 위험해질 수 있습니다. 내 보증금을 지키기 위해서는 소액임차인 최우선변제금액을 꼭 알고 있어야 합니다.

 

소액임차인 최우선변제금액 개념 살펴보기

소액임차인 최우선변제금액은 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때 일정 보증금을 보존해주는 제도입니다. 보증금 전체를 보존해주는 건 아니구요, 기준을 갖추고 있으면 일정 금액을 나라에서 보장해줍니다. 개념을 자세히 뜯어서 살펴보겠습니다.

 

소액임차인 이란?

말 그대로 보증금이 소액이라는 뜻입니다. 일정 금액 이하의 보증금만 소액임차인으로 인정해주는 것인데요, 아래 표에서 빨간색 영역의 금액보다 적어야 소액임차인으로 보장받습니다.

자세히 얘기해보면 계약하고자 하는 집의 선순위 근저당 날짜가 2017년 11월 20일이고 위치가 서울이면 보증금 1억 이하면 소액임차인으로 인정받을 수 있습니다. 인정 받았으면 1억 보장받을 수 있을까요? 

 

보장받을 수 있는 금액은 소액임차인으로 보장받는 기준 금액과는 다릅니다.

 

최우선변제금액 이란?

소액임차인으로 인정받았다면 경매 넘어갔을 때 받을 수 있는 금액을 알아봐야겠죠? 아래 이미지 표에서 파란 영역이 보장받을 수 있는 금액을 나타냅니다.

위 표에 의하면 최우선변제금액은 3400만원입니다. 차이가 많이 나네요.

 

최우선변제금액을 받기 위해 중요한 사항은?

대항력 갖추기

임차인의 경우 실제로 내가 그곳을 임차한 사람임을 증명을 하는 것이 중요한데요, 그 증명 방법이 대항력을 갖추는 것입니다. 대항력은 그 주택을 인도받고 전입신고를 하고 이사를 해서 실제 점유를 했다는 뜻인데요, 소액임차인으로 인정받기 위해 필수적인 조건입니다.

 

확정일자는 필수인가?

소액임차인으로 인정받고 최우선변제금을 받는 데에는 확정일자는 필수는 아닙니다. 확정일자는 해당 집이 경매에 넘어갔을 때 낙찰금액을 배분할 때 사용되는 것인데요, 소액임차인은 그 순서와 상관없이 우선으로 변제해주기 때문에 확정일자가 필수는 아닙니다.

 

소액임차인이 아닌 경우에는 확정일자가 필수입니다. 낙찰 금액을 순서대로 배당을 하려면 날짜가 필요한데요, 전.월세 계약은 등기부등본에 기재되는 사항이 아니기 때문입니다. 확정일자가 있으면 등기부등본에 이 날짜로 기재해준다는 것과 같은 의미입니다. 

 

살고 있던 집이 경매에 넘어가면 소액임차인이 해야 할 일은?

배당요구를 꼭 해야 합니다. 배당요구를 하지 않았다고 대항력이 사라지는 것은 아니지만 법적으로는 우선으로 받을 수 있는 권한을 신청하지 않은 거라 봅니다. 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 선순위 세입자 외에는 배당요구를 하는 것이 당연합니다.