다시 찾아온 역전세 시대

전세 제도는 한국에만 있는 특이한 제도입니다. 임차인이 일정 금액을 주고 집에 거주할 수 있는 임차권을 얻는 것이지만 집주인 입장에서는 임차인의 돈을 레버리지 도구로 사용하는 제도입니다. 이 제도는 집값이 상승할 때는 별로 문제가 되진 않습니다. 하지만 최근 다시 찾아온 부동산 하락장에서는 역전세 말 그대로 전세보증금이 매매금액보다 높아지는 현상이 나타납니다. 역전세 시대에서 집주인과 임차인은 자기 재산을 지키기 위해서 어떻게 해야 할까요?
 

역전세 뭐가 문제일까?

역전세는 말 그대로 매매가 보다 전세가가 더 높아진 상황입니다. 집을 담보로 레버리지를 일으켰는데 담보물의 가치가 떨어진 상황입니다. 전세 만기가 다가와서 임차인이 보증금 반환을 요구하면 집주인은 새로운 임차인을 찾아 보증금을 내어 주게 됩니다. 그런데 전세가가 내려간 상황이라 보증금을 내어 주려면 "새로운 임차인의 보증금 + 집주인 개인 돈" 으로 자금을 마련해야 합니다. 집주인이 현금 부자면 다행인데 일시에 몇천 몇억씩 내어줄 사람은 드물기 때문에 문제가 발생하죠. 그렇다고 임차인이 마냥 이사를 늦추고 기다려 줄 수도 없습니다. 새로 계약한 집에 잔금을 치러야 하기 때문입니다. 부동산은 계약과 계약이 꼬리를 물고 있어서 쉽지 않습니다.
 

임차인 입장에서의 역전세

이사를 해야 하는데 집주인이 전세 보증금을 반환하지 않는다면 어떻게 해야 하나요?

우선 임차인 입장에서는 계약기간 만료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 것이 당연하지만 현실에선 그렇지 못한 경우가 많습니다. 우선 주택임대차보호법상 임대차계약 기간 종료 6개월~1개월 사이에 갱신 거절 의사를 표시해야 하고, 이후 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하며, 통지로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다. 
 

전세보증보험으로 전세금을 돌려받을 수 있나?

전세 보증보험을 들어 둔 경우라면 보증보험으로부터 먼저 보증금을 돌려 받고 이사를 할 수도 있습니다. 그렇지 않다면 등기부등본에 임차권을 설정하고 이사를 해야 하는데, 현실적으로 현금이 많은 경우가 아니라면 이럴 수 있는 임차인은 많지 않습니다. 그리고 임차권 등기가 있는 집은 새로운 임차인을 들이기 어려워 보증금 받는 게 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.
 
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집주인 입장에서의 역전세

세입자가 근처 저렴한 전세로 옮기려고 하는 경우?

역전세가 발생하면 임차인 만큼 곤혹스러운 게 집주인입니다. 이런 경우 세입자가 반드시 이사를 해야 하는 상황이 아니라면 좋은 조건을 제시해서 재계약을 하는 것이 좋습니다. 샤시를 새로 수리를 해준다거나, 세입자의 불편함을 해소할 수 있는 조건을 제시하기도 합니다.역전세가 심한 지역의 경우 집주인이 되려 월세를 임차인에게 지불하기도 합니다. 더 싼 전세로 옮겨갔다면 아낄 수 있었던 이자 비용을 집주인이 내주는 경우죠. 
 

세입자가 반드시 이사를 가야 하는 경우는?

해당 집을 담보로 "전세자금반환대출"을 받을 수 있습니다. 이 대출은 보증금 반환을 목적으로만 사용 가능한 것인데요 새로운 세입자가 구해지면 바로 상환해야 합니다. 합의에 의해 계약이 해지된 경우만 가능합니다.최근에 그 한도가 늘어났는데요 급한 집주인이 이용하면 좋을 듯싶습니다.
 
 

전세금 반환은 예민한 문제

전세금 반환에 문제가 생기면 임차인과 집주인이 서로 등을 지고 소송까지 가는 경우도 많습니다. 하지만 현재 제도상 서로 좋을 게 별로 없습니다. 임차인은 원하는 날짜에 원하는 곳으로 이사가 힘들어지고 집주인은 자금 압박을 받죠. 되도록이면 서로 손해를 최소화하는 방법을 찾는 것이 좋겠습니다.